27.10.2026
INTRODUÇÃO
No final de 2023 foi aprovada no Congresso Nacional a tão falada reforma tributária. Trata-se de uma lei, uma Emenda à Constituição Federali.
Foram extintos ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINSii e criados três novos tributos, IBS, CBS e IS. Trocar cinco por três é uma coisa boa, com certeza. Mas a mudança é profunda e complexa. Os tributos extintos existiam há mais ou menos quarenta anos. Todo um novo sistema de normas deverá ser compreendido, organizado e aplicado; sem falar no período de transição de 2027 a 2033 em que os dois sistemas tributários, o novo e o velho, devem conviver em um processo gradual de substituição de um pelo outro.
ITBI, ITCMD, IR e CSLL não serão extintos, mas sofreram alterações.
Além das mudanças na Constituição Federal, novas leis (que se situam abaixo da Lei Maior) já foram criadas para complementar a reforma tributáriaiii, e outras mais ainda serão necessárias.
Utilizando uma abordagem prática e resumida, e uma linguagem simples, o objetivo deste texto (e dos próximos) não é percorrer todas as novas disposições legais (o que seria matéria exaustiva para um livro), mas apenas destacar os principais impactos destas mudanças no dia a dia do mercado imobiliário.
A VENDA DE IMÓVEL POR PESSOA FÍSICA
Hoje, pelo regime tributário antigo, mas ainda em vigor, se uma pessoa física vender um imóvel, estará sujeita apenas ao pagamento de imposto de renda (IRPF) sobre o ganho de capital (lucro imobiliário). Há também a incidência do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) sobre a mesma operação de venda, mas não é o vendedor e sim o comprador quem deve pagar este tributo (falaremos sobre isso em outro momento, agora só a obrigação do vendedor).
Lucro imobiliário, base de cálculo do IRPF, é a diferença entre o valor de compra do imóvel (valor inscrito na última declaração do imposto de renda) e o valor que o imóvel está sendo vendido. Este IRPF é progressivo, quanto maior o lucro imobiliário maior será o percentual da alíquota, na seguinte escala:
| Lucro Imobiliário | Alíquota |
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Se a pessoa física realizar compra e venda de imóveis de maneira habitual e profissional, com o fim especulativo de lucro que possa caracterizar uma atividade empresarial, a Receita Federal vai cobrar tributos como se a pessoa física fosse pessoa jurídicaiv. Mas esta avaliação de habitualidade é subjetiva e por isso questionável, e é raro acontecer.
A partir de 2027 a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica não será mais subjetiva e sim objetiva, ou seja, terá regras claras de enquadramento. De acordo com a reforma tributária a pessoa física será tributada como pessoa jurídica sempre que:
| (i) Vender quatro imóveis ou mais em um mesmo ano, desde que todos tenham sido adquiridos a menos de 5 anos; ou (ii) Vender dois imóveis ou mais em um mesmo ano, desde que todos tenham sido construídos pelo vendedor a menos de 5 anos. |
Portanto, pelas novas regras, se a pessoa física não ultrapassar os limites objetivos específicos transcritos acima, vai continuar sendo tributada somente por um tributo: o IRPF sobre o lucro imobiliário, mediante as mesmas alíquotas vigentes mencionadas há pouco, exatamente como funciona hoje em dia.
Contudo, se extrapolar esses limites de habitualidade, será tributada como pessoa jurídica, sujeitando-se à incidência de quatro tributos: IRPJ, CSLL e aos novos IBS e CBS.
Estes quatro tributos vão incidir também sobre o lucro (ou montante equivalente ao lucro), a título de base de cálculo. Mas a legislação estabelece regras próprias para a apuração e definição deste lucro, diferentes da regra do lucro imobiliário vista há instantes.
Para o IRPJ o lucro será presumido de 8% sobre o valor total da venda do imóvel, e sobre este montante, sobre este lucro presumido, incidirá uma alíquota progressiva de:
| Lucro Presumido | Alíquota |
| Até R$ 60 mil | 15% |
| Acima de R$ 60 mil | 25% |
Já para a CSLL o lucro será presumido de 12% sobre o valor total da venda do imóvel, e sobre este montante, sobre este lucro presumido, incidirá uma alíquota fixa de 9% (sem progressividade).
Além do IRPJ e da CSLL a pessoa física que exceder os novos limites de habitualidade fixados pela reforma tributária estará sujeita ainda à incidência e pagamento dos novos tributos IBS e CBS, também sobre o “lucro” (ou, neste caso, quantia equivalente ao lucro), quantia que, todavia, deve ser apurada e definida mediante novos e diferentes requisitos.
A base de cálculo do IBS e da CBS, o lucro, corresponderá ao valor total da venda do imóvel, descontado das quantias que a legislação denomina redutor de ajuste e redutor social.
O redutor de ajuste corresponde exatamente ao custo de aquisição do imóvel (valor efetivo da aquisição ou valor estimado pelo Fisco).
Portanto, o resultado, a base de cálculo do IBS e da CBS, é similar à base de cálculo do IRPF (lucro imobiliário). Nos dois casos pega-se o valor total da venda e dele subtrai-se o valor de aquisição do bem imóvel. Mas no caso do IBS e da CBS o legislador da reforma tributária foi mais justo e mais bondoso.
Foi mais justo porque determinou que o valor de aquisição seja corrigido pelo IPCA até a data da venda, o que é vedado na apuração do lucro imobiliário do IRPF. A correção monetária traz o valor da aquisição para a atualidade, diminui a diferença de valor entre aquisição e venda, diminuindo a base de cálculo e portanto o pagamento dos tributos (IBS e CBS).
Foi mais bondoso porque permitiu ainda somar ao custo de aquisição do imóvel o valor do ITBI e do laudêmio incidentes na aquisição, bem como outras contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas aos entes públicos, o que diminui ainda mais a margem entre o valor de aquisição e o valor de venda, diminuindo mais um pouco a base de cálculo e por consequência o pagamento dos tributos (IBS e CBS).
Além do redutor de ajuste existe ainda o redutor social comentado há pouco, mais uma redução que favorece o contribuinte.
Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS o redutor social nos valores fixos de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 por lote residencial, após a dedução do redutor de ajuste.
Até agora estávamos falando da base de cálculo. Quanto às alíquotas (percentuais que incidem sobre as bases de cálculo para apurar o valor exato do IBS e da CBS a ser pago), ainda não foram definidas, o que deve acontecer muito em breve. Mas a legislação já estabeleceu que, seja quais forem as alíquotas gerais do IBS e da CBS (para venda de outros bens e serviços), na hipótese específica de venda de imóveis, elas serão reduzidas em 50%.
Por último, se a pessoa física adquiriu o imóvel de outro contribuinte de IBS e CBS (pessoa física ou pessoa jurídica, tanto faz, desde que a pessoa que lhe vendeu seja contribuinte destes tributos) ao revender o bem terá direito ainda ao crédito correspondente ao valor de IBS e CBS incidentes e pagos na operação anterior (tributos pagos por quem lhe vendeu o imóvel), respeitando assim o princípio da não-cumulatividade exigido pela reforma tributária, o que resulta em mais uma diminuição do valor final dos tributos.
A pessoa física que extrapolar a habitualidade, equiparada portanto à pessoa jurídica e tributada como contribuinte de IBS e CBS, será obrigada ainda a emitir nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis (NF-e ABI) modelo 77. Quem não ultrapassar os requisitos de habitualidade não precisará emitir nota fiscal.
Por hoje é só. Semana que vem tem mais.
Alexandre Medeiros Régnier
OAB/PR 24.542
ⁱ Emenda Constitucional nº 132/2023.
ⁱⁱ O IPI não foi realmente extinto, mas terá a sua alíquota reduzida a 0% para a grande maioria dos produtos.
ⁱⁱⁱ Lei Complementar nº 214/2025, Lei Complementar nº 227/2026, Lei Complementar nº 235/2026 e Decreto nº 12.955/2026.
ⁱᵛ Art. 162 do Decreto nº 9.580/2018 e Solução de Consulta COSIT nº 86/2020.